屋內(nèi)有人死亡就算"兇宅"嗎 買到這類房子咋辦 來看寧波案例
最近，南京一套“兇宅”的司法拍賣引起眾多網(wǎng)友的關(guān)注。因?yàn)檐噹靸?nèi)曾發(fā)生殘忍的碎尸案，這套市場價(jià)1200多萬元的別墅起拍價(jià)只要435萬元，最后被神秘買家以786萬元拍得。
事涉兇險(xiǎn)，大家對“兇宅”都頗有禁忌。屋中曾有人死亡，就算“兇宅”？萬一不慎買到“兇宅”，又該怎么辦？記者昨天請教了多位法官和律師。
案例一
交付前，有人墜落到公共平臺死亡并從屋中抬出
法院：配合履行緊急人道救助義務(wù)，不能解除買賣合同
寧波的董先生(化姓)和開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，不料拿到房子前卻出了變故。
一名裝修工人墜落到董先生所購房屋的公共平臺上，警方和急救中心到場時(shí)發(fā)現(xiàn)墜樓人員已經(jīng)死亡。最后，將死者遺體通過董先生購買的房間和房門運(yùn)出。
案發(fā)前半個(gè)多月，開發(fā)商曾通知董先生前來辦理房屋交付手續(xù)。董先生不想繼續(xù)履行合同，將開發(fā)商告上了法庭。
原告認(rèn)為，被告管理房屋期間，發(fā)生他人墜落至原告所購房屋死亡，且將死者從原告房間經(jīng)過、從房門運(yùn)出，導(dǎo)致原告不能也不敢使用該房屋，造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失，精神上和心理上造成了極大傷害。原告請求判令：解除商品房買賣合同，退還房款和利息，賠償同地段買同面積房屋需要支出的房款損失等。
被告稱：樓上一個(gè)人跌落到公共平臺處，警方到達(dá)現(xiàn)場后，因隔壁房屋已交付，鑰匙交給了業(yè)主，董先生購買的房屋還未辦理交付手續(xù)，鑰匙還在物業(yè)，所以警察和醫(yī)務(wù)人員從涉案房屋進(jìn)入，將墜樓者從房屋抬出。被告僅是履行配合救治義務(wù)，并無過錯(cuò)。
法院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)主要在于涉案的《商品房買賣合同》是否符合單方解除條件。經(jīng)審理，法院認(rèn)為，首先，根據(jù)法律規(guī)定，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)。本案中，原告未能在被告通知約定期限內(nèi)辦理交房，因此房屋的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)已從開發(fā)商轉(zhuǎn)移至購房者，應(yīng)由原告自行承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。其次，墜樓者墜落的平臺沒有直接通往地面的通道，為便于救治墜樓者，小區(qū)物業(yè)工作人員打開涉案房屋的門以方便醫(yī)務(wù)人員救治，系配合履行緊急人道救助義務(wù)，不影響原告對涉案房屋的使用。
最后，法院駁回了原告要求解除買賣合同、退還房款和利息等訴訟請求。
案例二
買來的二手房賣不出去，原因是死過人
法院：確有人員死亡，但不能認(rèn)定為“兇宅”
寧波的馮女士(化姓)在賣房子時(shí)，才發(fā)現(xiàn)自己兩年半前花100多萬元買的二手房子竟然“有過不干凈的事”。
原來，買了這套房子后，馮女士沒有出租或居住，一直空著。房子“升值”后，賣給案外人孫先生，并收取了定金。不料沒幾天，對方要求解除合同，因?yàn)榉课輧?nèi)出現(xiàn)過人員非正常死亡。這讓馮女士心里“咯噔”了一下，在向相關(guān)部門咨詢后，發(fā)現(xiàn)在自己買入前一年，的確有一名中年男子在屋內(nèi)非正常死亡。
和孫先生解除了買賣合同并退還定金后，馮女士將買入時(shí)的屋主告上了法庭。
原告稱：事發(fā)后，多次聯(lián)系被告，以其隱瞞涉案房屋有過人員非正常死亡、現(xiàn)房屋無法再次轉(zhuǎn)讓為由，要求解除《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約》，并歸還購房款和賠償損失。
被告認(rèn)為：原告應(yīng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前像孫先生一樣打聽清楚房屋內(nèi)有沒有死過人并確定是否購買。而且，死亡系自然規(guī)律，只要原告沒有官方有效證據(jù)證明涉案房屋在轉(zhuǎn)讓之前曾經(jīng)出現(xiàn)過惡性自殺、兇殺或謀殺，那么原告要求的撤銷事由不存在。
這套房屋到底是不是“兇宅”呢？
庭審過程中，法院出示了從警方處調(diào)取的詢問筆錄3份，并沒有定性為非正常死亡。
法院認(rèn)為，房屋的主要功能是供人居住使用進(jìn)行生活，在這個(gè)過程中難免會有死亡事件發(fā)生。如果死亡事件沒有特別違反公序良俗，沒有在房屋周圍造成嚴(yán)重影響，則均系生活的正常范圍。本案中在涉案房屋內(nèi)確實(shí)有人員死亡，公安機(jī)關(guān)沒有立案審查，也沒有相關(guān)尸檢報(bào)告，故對該人員如何死亡雙方均無證據(jù)予以佐證。因此，法院駁回了原告的訴訟請求。
說法
對“兇宅”的理解各不相同提出訴請一方要提供證據(jù)
寧波一位民事庭的法官告訴記者，民間對“兇宅”的定義各不相同，如果僅以個(gè)人理解的“兇宅”，要求撤銷或解除合同，顯然是不合理的。
是不是“兇宅”？能不能撤銷合同？這位法官認(rèn)為，要具體案子來分析。一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)是：一般公眾能否接受。比如，是不是一般人知情后都會對購入該房屋望而卻步？是否直接影響到交易行為的達(dá)成？更多情況下，法院會根據(jù)合同的具體約定來判定。
那如果房屋內(nèi)的確發(fā)生過非正常死亡事件，賣家故意隱瞞呢？據(jù)介紹，全國多地法院都判決過故意隱瞞“兇宅”事實(shí)，房屋買賣交易無效的案子。
比如，深圳法院近期判決了這樣一起案子。熊先生在知曉房屋曾在2015年發(fā)生過跳樓自殺事件后，以遠(yuǎn)低于市場價(jià)的價(jià)格購入一套房子。4個(gè)月后，他未將涉案房屋曾發(fā)生過非正常死亡事件告知買家，以高出買入價(jià)400萬元的價(jià)格將房子賣給他人。
法院認(rèn)為，熊先生隱藏的房屋有過非正常死亡信息，對買家是否愿意進(jìn)行交易及以何種條件進(jìn)行交易均有重大影響，故判決撤銷交易，熊先生賠償相關(guān)損失。
業(yè)內(nèi)人士
“兇宅”屬于重大瑕疵
買房前可多向物業(yè)、鄰居打聽
“‘兇宅’肯定是屬于房屋的重大瑕疵，會被認(rèn)為不吉利，房屋也會貶值。”寧波一位從事二手房交易多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，他也很關(guān)注南京“兇宅”的拍賣價(jià)格。和幾個(gè)同事交流時(shí)，大家都認(rèn)為這個(gè)成交價(jià)很難在寧波實(shí)現(xiàn)。
他說，二手房交易時(shí)，中介也會非常注意是否有特殊情況。如發(fā)生過墜樓、自殺、兇殺、猝死等事件，會詳細(xì)告訴買房者，由買家決定是否購入。如果是慢性病去世、得病后比較久去世、自然老死則不會說，因?yàn)椴粚儆凇皟凑狈懂牎：炗喓贤瑫r(shí)，會再補(bǔ)充一份附屬協(xié)議，明確買房者購入房屋前已經(jīng)知曉房屋發(fā)生過“一些事”。
他說，如果是自殺、猝死、意外死亡等，小面積房屋的價(jià)格大概比市場價(jià)低一成至兩成，大面積房子則貶損厲害。如果是兇殺等，價(jià)格影響很大。他的同事曾經(jīng)手過海曙一小區(qū)的“兇宅”，屋內(nèi)多人被害。案發(fā)幾年后，這套房屋以不到市場價(jià)一半的價(jià)格掛牌出售，可絕大多數(shù)人“一聽往事”就沒了購買意向。
他建議，市民在購入二手房前，務(wù)必要多了解，向物業(yè)、鄰居多打聽是簡單又有效的方法。
律師
可在合同中明確約定沒約定事后追責(zé)很難成功
“‘兇宅’是一個(gè)通俗的說法，不是一個(gè)法律概念。判斷涉案房屋是不是‘兇宅’，我個(gè)人認(rèn)為，房屋涉及的死亡事件是否屬于非正常死亡是關(guān)鍵因素。”浙江共業(yè)律師事務(wù)所合伙人楊銀春律師說，房屋交易中，出賣人有義務(wù)向買受人告知房屋基本情況，不能刻意隱瞞對房屋交易構(gòu)成重大影響的情況。如果出賣人故意隱瞞非正常死亡事件，而該事件對買受人是否購買該房屋構(gòu)成重大影響，那可能構(gòu)成欺詐，買受人可以要求撤銷房屋買賣合同并有權(quán)主張違約金。但是，如果是正常死亡事件，如正常病死等，那出賣人不提及也可以。
楊銀春強(qiáng)調(diào)，買賣雙方的合同約定內(nèi)容非常關(guān)鍵。他建議可以在合同中明確三點(diǎn)：首先，明確房屋沒有發(fā)生過非正常死亡事件等特殊情況；其次，如事后發(fā)現(xiàn)有類似情況，買家可要求撤銷買賣合同，退還房款；再次，可以約定賣家和中介如有故意隱瞞等情形，買家可追究相關(guān)違約責(zé)任。
寧波晚報(bào)首席記者王穎
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說法
對“兇宅”的理解各不相同提出訴請一方要提供證據(jù)
寧波一位民事庭的法官告訴記者，民間對“兇宅”的定義各不相同，如果僅以個(gè)人理解的“兇宅”，要求撤銷或解除合同，顯然是不合理的。
是不是“兇宅”？能不能撤銷合同？這位法官認(rèn)為，要具體案子來分析。一個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)是：一般公眾能否接受。比如，是不是一般人知情后都會對購入該房屋望而卻步？是否直接影響到交易行為的達(dá)成？更多情況下，法院會根據(jù)合同的具體約定來判定。
那如果房屋內(nèi)的確發(fā)生過非正常死亡事件，賣家故意隱瞞呢？據(jù)介紹，全國多地法院都判決過故意隱瞞“兇宅”事實(shí)，房屋買賣交易無效的案子。
比如，深圳法院近期判決了這樣一起案子。熊先生在知曉房屋曾在2015年發(fā)生過跳樓自殺事件后，以遠(yuǎn)低于市場價(jià)的價(jià)格購入一套房子。4個(gè)月后，他未將涉案房屋曾發(fā)生過非正常死亡事件告知買家，以高出買入價(jià)400萬元的價(jià)格將房子賣給他人。
法院認(rèn)為，熊先生隱藏的房屋有過非正常死亡信息，對買家是否愿意進(jìn)行交易及以何種條件進(jìn)行交易均有重大影響，故判決撤銷交易，熊先生賠償相關(guān)損失。
業(yè)內(nèi)人士
“兇宅”屬于重大瑕疵
買房前可多向物業(yè)、鄰居打聽
“‘兇宅’肯定是屬于房屋的重大瑕疵，會被認(rèn)為不吉利，房屋也會貶值。”寧波一位從事二手房交易多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，他也很關(guān)注南京“兇宅”的拍賣價(jià)格。和幾個(gè)同事交流時(shí)，大家都認(rèn)為這個(gè)成交價(jià)很難在寧波實(shí)現(xiàn)。
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律師
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