《物業服務合同》漫談

物業服務其實就是住在同一小區的業主，將小區的物業委托給物業公司進行管理和提供相應的服務。通俗地說，就是業主請管家來打理小區。雙方所訂的合同叫《物業服務合同》。合同雙方主體平等，業主交納物業服務費，物業公司提供服務。
房地產開發公司開發了樓盤，在小區業主委員會（以下簡稱業委會）未成立之前，由開發商委托物業公司對小區進行管理和向業主提供前期物業服務，直到小區成立業委會，自行選聘物業公司。因此，小區要盡快成立業委會，行使業主自主聘用物業公司的權利。
然而，業委會的成立并非易事。首先是業主身份、認識、意識、主張不同，而且平時往來很少，雖有人牽頭召集議事籌備，但往往應者寥寥。其次，前期物業公司為了穩保“江山”，千方百計阻撓成立業委會。于是，很多小區建成數十年仍沒成立業委會，業主與物業公司關系一直處在緊張狀態。
有的小區雖然成立業委會，但部分業主對業委會不承認、不滿意，對業委會成立的程序的合法性持有異議，導致業委會的合法性沒有得到確認，給以后的工作帶來極大的麻煩。因此，業委會的成立，應在有關部門及公證處的全程見證、監督下進行，由公證部門和相關職能部門確認。業委會是業主的代表，代表業主并維護業主的合法利益，如果業委會的行為損害業主的利益，業主有權要求糾正或撤銷。
有的小區在選聘物業公司問題上困難重重，主要是聘用的物業公司沒有經過大多數業主的同意，甚至是幾位業委會成員決定。事實上，聘用物業公司這項重大事項應公開招聘，并經三分之二以上的業主同意。確定聘用的物業公司后，由業委會與物業公司簽訂詳細的《物業服務合同》，就服務范圍、服務標準、服務質量以及服務費用交納和違約責任等作出明確的約定。合同簽訂后，雙方受《物業服務合同》約束。
當前物業公司與業主之間的矛盾，主要體現在服務質量與收費標準問題上。業主希望少交費而獲得高質量服務，物業公司則希望高收費而少付出。而事實上，根據有關規定，物業公司的收費是按照物業公司的等級標準來確定；物業公司的利潤不能超過物業費的8%。因此，物業公司的等級評定以及利潤核算這兩項工作沒有做好，是造成物業服務混亂并產生糾紛的主要原因之一。部分業主認為，物業公司的服務沒達到相應的級別標準，因而拒交物業服務費；物業公司卻認為，其服務已經達到星級標準，不交物業費，公司無法正常運行了。如果雙方到法院打官司，法院是無法對服務質量和收費標準作出評定的，而業主拒交物業服務費很容易導致物業公司無法運行，法院是不支持業主以服務質量存在問題作為不交費的抗辯理由。業主在正常交納物業服務費的前提下，認為物業公司服務確實存在嚴重質量問題，損害了其利益，可起訴請求物業公司賠償損失。現實中，部分業主以小區花草沒護理好為由拒交物業費，或以低層不應負擔自來水加壓費等為由拒交加壓費等等，難以獲得法院支持。
如果說一套套商品房就是一個個家庭，那么小區就是眾多家庭的大院。雇服務質量好的物業公司來管理大院，業主就能生活得舒心；反之，就會生活在無休無止的煩惱中。而要享受高質量的物業服務，首先要在有關部門的監督指導下，選出一個好的業委會，然后公開招聘一家好的物業公司，再簽訂一份詳盡完備的《物業服務合同》，雙方嚴格按照《物業服務合同》履行各自義務，遇到問題時，多溝通協商。
《物業服務合同》雙方主體是平等的，權利義務是對等的。俗話說，一分錢一分貨，不要奢望低價位高質量，也不要奢望高價位低質量。業主人數眾多，眾口難調；物業服務是個新行業，從業人員素質參差不齊，不規范、不作為、亂作為的現象時有發生。雙方均應相互配合，本著互諒互讓的原則，處理好雙方之間的分歧，理順雙方的關系，以達到相互尊重、平等相待、和諧相處的境界，營造良好的小區生態和人文環境，這樣才能實現《物業服務合同》的目的。

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