惠城舊村更新改造實(shí)施辦法再征求意見 可在21日前提出
舊村改造項(xiàng)目建設(shè)關(guān)系到城市總體面貌，并與廣大村民利益相關(guān)。為規(guī)范舊村莊更新改造活動(dòng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展，優(yōu)化城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境，保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民的合法權(quán)益，《惠州市惠城區(qū)舊村莊更新改造實(shí)施辦法（第二次征求意見稿）》（以下簡稱“《意見稿》”）日前在惠城區(qū)人民政府網(wǎng)公布，公開征求社會(huì)公眾的意見，10月21日前社會(huì)各界人士可提出意見或建議。
水東街歷史文化街區(qū)改造后的新貌。
改造類別
分拆除重建和微改造類
舊村莊怎么改造？《意見稿》提出，舊村莊改造分為拆除重建類改造和非拆除重建類改造（微改造）。
拆除重建類改造主要適用于城市重點(diǎn)功能區(qū)以及對(duì)完善城市功能、提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善城市面貌有較大影響的“三舊”改造項(xiàng)目。涉及歷史文化街區(qū)、歷史文化名村以及歷史文化遺產(chǎn)的，不適用拆除重建類改造。
非拆除重建類改造（微改造）主要分為綜合整治類改造、功能改變類改造、局部加建類改造、歷史文化保護(hù)類改造和生態(tài)修復(fù)類改造。主要是針對(duì)原有上蓋物年代較新、質(zhì)量較好的項(xiàng)目，在維持現(xiàn)狀建設(shè)格局基本不變的情況下，通過改變功能、加建擴(kuò)建、局部拆建、節(jié)能改造、完善公共配套設(shè)施、修繕與維護(hù)歷史建筑等方式實(shí)施的改造；或通過土地整治、拆舊和復(fù)墾等措施，恢復(fù)生態(tài)景觀用途、作為農(nóng)用地使用的改造。
具體項(xiàng)目的改造類型由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或土地權(quán)屬人(權(quán)利人)提出申請(qǐng)，報(bào)區(qū)政府同意后轉(zhuǎn)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局按照省、市的相關(guān)規(guī)定在項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃條件》中予以明確。
申請(qǐng)條件
2009年12月31日前建成使用的建設(shè)用地
哪些舊村可以申請(qǐng)改造？《意見稿》提出，申請(qǐng)舊村莊改造應(yīng)當(dāng)滿足下列條件：符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造項(xiàng)目單元規(guī)劃和所在地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，納入年度改造計(jì)劃；擬改造地塊在2009年12月31日前已經(jīng)建成使用，經(jīng)過第二次全國土地調(diào)查確認(rèn)，且在最新的土地利用現(xiàn)狀圖上標(biāo)注為建設(shè)用地；改造地塊上蓋建筑物基底面積占入庫單元地塊面積比例須達(dá)到30%以上；擬改造地塊必須是已經(jīng)完成地籍調(diào)查和確權(quán)登記的地塊，土地權(quán)屬清晰，權(quán)屬界線準(zhǔn)確，地類用途明確；無論擬改造用地在辦理用地報(bào)批前是否具有合法權(quán)屬來源，均應(yīng)在動(dòng)工建設(shè)前依法辦理確權(quán)登記。
改造主體
分自主改造、村企合作改造等4種
《意見稿》提出，舊村改造分自主改造、村企合作改造、單一市場主體改造、政府征收儲(chǔ)備四種模式。
《意見稿》鼓勵(lì)和引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自愿申請(qǐng)辦理土地征收手續(xù)，將集體建設(shè)用地征收轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，自主實(shí)施改造或合作改造。也可以依法開展舊村莊土地整理，以入股、聯(lián)營等合法方式使用集體建設(shè)用地，但不得用于商品住宅開發(fā)。舊村莊改造涉及將集體建設(shè)用地征收轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)按照《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳交土地出讓金。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擬與市場主體合作進(jìn)行改造的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)作為委托方，通過惠州市公共資源交易惠城分中心或者區(qū)政府指定的鎮(zhèn)街農(nóng)村“三資”產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行招標(biāo)的方式，公開選擇合作改造候選企業(yè)，然后按程序進(jìn)行投票表決確定合作改造主體。
參與舊村莊改造的報(bào)名申請(qǐng)合作企業(yè)（市場主體）具體資格條件要求為具有獨(dú)立企業(yè)法人資格；具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)；實(shí)繳注冊(cè)資本金不低于1億元人民幣 (以驗(yàn)資報(bào)告為準(zhǔn))，企業(yè)自有資金比例不得低于項(xiàng)目總投資額的30%，近3年自主開發(fā)的房屋建筑面積累計(jì)竣工達(dá)到20萬平方米以上且工程質(zhì)量合格率均達(dá)到100%，并且近3年內(nèi)在惠州市范圍內(nèi)不得存在欠繳地價(jià)款、爛尾工程、問題樓盤、稅務(wù)處罰、列入黑名單等違法違規(guī)或不良信用記錄；每個(gè)舊村莊改造項(xiàng)目應(yīng)繳納不少于1億元人民幣的履約保證金。
補(bǔ)償安置
保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員“居者有其屋”
《意見稿》提出，針對(duì)舊村莊改造項(xiàng)目范圍內(nèi)的房屋和其他建（構(gòu)）筑物、附著物的拆遷補(bǔ)償安置方案，應(yīng)當(dāng)單項(xiàng)公示征求意見，由房屋權(quán)屬人（權(quán)利人）單獨(dú)進(jìn)行表決，須征得全體房屋權(quán)屬人、其他建（構(gòu)）筑物或者附著物權(quán)利人達(dá)到95%以上（含本數(shù)）的同意并簽名確認(rèn)。
拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合理和依法保護(hù)合法利益原則，兼顧歷史和客觀現(xiàn)實(shí)情況，保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員 “居者有其屋”和人均建筑面積最低不少于25平方米的基本住房需求。
舊村莊改造合作項(xiàng)目的實(shí)施方案中必須包括返回給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可分得建成后物業(yè)的分配比例、方位、交付標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可分得物業(yè)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)不得低于舊村莊改造用地經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，依法出讓給改造實(shí)施主體的國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值的60%（按國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同確定的交易總價(jià)格計(jì)算）。
按照合同或協(xié)議約定應(yīng)當(dāng)分配給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)在未進(jìn)行分配、未辦理登記和未交付使用前，改造實(shí)施主體不得將該舊村莊改造項(xiàng)目及與其相關(guān)聯(lián)的物業(yè)進(jìn)行整體或部分轉(zhuǎn)讓、出售、抵押或者出租。
責(zé)任追究
擅自與企業(yè)簽訂舊改協(xié)議的將被追責(zé)
《意見稿》提出，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在舊村莊改造過程中有下列行為之一的，由屬地鎮(zhèn)政府（街道辦）責(zé)令限期整改或者糾正：未按法定程序申報(bào)并組織召開村民會(huì)議或者戶代表會(huì)議或村民代表會(huì)議討論表決和簽名確認(rèn)并公示，擅自與企業(yè)簽訂舊村莊改造合作合同或合作協(xié)議的；未按規(guī)定程序進(jìn)行公開招標(biāo)私自決定引入合作企業(yè)，或者在公開招標(biāo)前先行與企業(yè)簽訂舊村莊改造合作合同或合作協(xié)議的；欺瞞群眾或者與合作企業(yè)惡意串通，在原方案或合同（協(xié)議）的基礎(chǔ)上私自允許合作企業(yè)提高建筑容積率，或者約定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織放棄享有提高容積率后新增加物業(yè)再分配的權(quán)利，損害集體或者群眾利益的；其他嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策文件和本規(guī)定的行為。
實(shí)施主體嚴(yán)重違約將被列入失信黑名單
舊村莊合作改造實(shí)施主體有下列行為之一的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將其列入失信企業(yè)黑名單：與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其村干部惡意串通，損害國家、集體或者群眾利益的；嚴(yán)重違約，致使《舊村莊合作改造合同》或工程施工合同及其他相關(guān)聯(lián)的合同（協(xié)議）無法履行，或者導(dǎo)致農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合同權(quán)益不能實(shí)現(xiàn)或嚴(yán)重受損的；無發(fā)生不可抗力的法定事由而中途停止工程建設(shè)，嚴(yán)重欠薪引發(fā)群體性事件，或者致使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合同權(quán)益不能按期實(shí)現(xiàn)且超過合同履行期6個(gè)月以上的；私自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、抵押、抵償或者出售改造項(xiàng)目權(quán)益，致使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合同權(quán)益可能受損的；法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定的其他失信行為。
凡惠城區(qū)的政府財(cái)政性資金工程項(xiàng)目、公益性工程項(xiàng)目和其他舊村莊改造項(xiàng)目、農(nóng)村留用地村企合作項(xiàng)目等，限制已列入黑名單的失信企業(yè)參加投標(biāo)報(bào)名資格。
本組文/圖 本報(bào)記者馬海菊彭紅霞 鄭國瑞
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具體項(xiàng)目的改造類型由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或土地權(quán)屬人(權(quán)利人)提出申請(qǐng)，報(bào)區(qū)政府同意后轉(zhuǎn)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局按照省、市的相關(guān)規(guī)定在項(xiàng)目的《建設(shè)用地規(guī)劃條件》中予以明確。
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改造主體
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農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擬與市場主體合作進(jìn)行改造的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)作為委托方，通過惠州市公共資源交易惠城分中心或者區(qū)政府指定的鎮(zhèn)街農(nóng)村“三資”產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行招標(biāo)的方式，公開選擇合作改造候選企業(yè)，然后按程序進(jìn)行投票表決確定合作改造主體。
參與舊村莊改造的報(bào)名申請(qǐng)合作企業(yè)（市場主體）具體資格條件要求為具有獨(dú)立企業(yè)法人資格；具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)；實(shí)繳注冊(cè)資本金不低于1億元人民幣 (以驗(yàn)資報(bào)告為準(zhǔn))，企業(yè)自有資金比例不得低于項(xiàng)目總投資額的30%，近3年自主開發(fā)的房屋建筑面積累計(jì)竣工達(dá)到20萬平方米以上且工程質(zhì)量合格率均達(dá)到100%，并且近3年內(nèi)在惠州市范圍內(nèi)不得存在欠繳地價(jià)款、爛尾工程、問題樓盤、稅務(wù)處罰、列入黑名單等違法違規(guī)或不良信用記錄；每個(gè)舊村莊改造項(xiàng)目應(yīng)繳納不少于1億元人民幣的履約保證金。
補(bǔ)償安置
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拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、合理和依法保護(hù)合法利益原則，兼顧歷史和客觀現(xiàn)實(shí)情況，保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員 “居者有其屋”和人均建筑面積最低不少于25平方米的基本住房需求。
舊村莊改造合作項(xiàng)目的實(shí)施方案中必須包括返回給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可分得建成后物業(yè)的分配比例、方位、交付標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可分得物業(yè)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)不得低于舊村莊改造用地經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，依法出讓給改造實(shí)施主體的國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值的60%（按國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同確定的交易總價(jià)格計(jì)算）。
按照合同或協(xié)議約定應(yīng)當(dāng)分配給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的物業(yè)在未進(jìn)行分配、未辦理登記和未交付使用前，改造實(shí)施主體不得將該舊村莊改造項(xiàng)目及與其相關(guān)聯(lián)的物業(yè)進(jìn)行整體或部分轉(zhuǎn)讓、出售、抵押或者出租。
責(zé)任追究
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實(shí)施主體嚴(yán)重違約將被列入失信黑名單
舊村莊合作改造實(shí)施主體有下列行為之一的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)將其列入失信企業(yè)黑名單：與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其村干部惡意串通，損害國家、集體或者群眾利益的；嚴(yán)重違約，致使《舊村莊合作改造合同》或工程施工合同及其他相關(guān)聯(lián)的合同（協(xié)議）無法履行，或者導(dǎo)致農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合同權(quán)益不能實(shí)現(xiàn)或嚴(yán)重受損的；無發(fā)生不可抗力的法定事由而中途停止工程建設(shè)，嚴(yán)重欠薪引發(fā)群體性事件，或者致使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合同權(quán)益不能按期實(shí)現(xiàn)且超過合同履行期6個(gè)月以上的；私自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、抵押、抵償或者出售改造項(xiàng)目權(quán)益，致使農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的合同權(quán)益可能受損的；法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定的其他失信行為。
凡惠城區(qū)的政府財(cái)政性資金工程項(xiàng)目、公益性工程項(xiàng)目和其他舊村莊改造項(xiàng)目、農(nóng)村留用地村企合作項(xiàng)目等，限制已列入黑名單的失信企業(yè)參加投標(biāo)報(bào)名資格。
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市糧食局領(lǐng)導(dǎo)到“第一書記”派駐村調(diào)研扶貧工作
構(gòu)建矩陣網(wǎng)絡(luò) 為青春保駕護(hù)航