重慶出臺房地產(chǎn)市場調控新政 有利于促進全市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展
市財政局、國家稅務總局重慶市稅務局、市國土房管局日前印發(fā)《關于調整房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務計稅毛利率等政策的通知》（以下簡稱《通知》）。為什么要出臺這項政策？新政出臺將給我市房地產(chǎn)市場、企業(yè)、個人帶來怎樣的影響？7月4日，重慶日報記者就各方關注的熱點話題采訪了相關部門。
重慶日報：市政府不久前出臺《加強房地產(chǎn)市場調控工作的通知》，這次專門調整財稅政策的背景和意義是什么？
答：6月22日，重慶市人民政府辦公廳印發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調控工作的通知》（渝府辦發(fā)〔2018〕88號，簡稱88號文件），《通知》是落實88號文件的具體舉措。
《通知》的出臺，首先是根據(jù)黨中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，對標對表貫徹落實黨的十九大精神和國務院關于房地產(chǎn)市場調控工作部署，堅持調控目標不動搖、力度不放松。
其次，是為了貫徹落實市委、市政府“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，綜合精準施策，促進平穩(wěn)健康發(fā)展”“實施房地產(chǎn)市場系統(tǒng)調控和超前調控”要求，針對投機炒作之風有所抬頭等實際情況，實施的系統(tǒng)調控和超前調控。
再次，是為了進一步發(fā)揮財稅調控職能，通過優(yōu)化政策安排、規(guī)范稅收征管，推動建立更加公平、更有效率的收入分配秩序。上述房地產(chǎn)調控系列“組合拳”政策共同發(fā)力、相得益彰，既著眼于當前、又兼顧長遠，有利于促進重慶房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
重慶日報：《通知》從五個方面對政策進行了明確，具體作了怎樣的調整？從什么時候開始執(zhí)行？
答：在調整路徑上，分別采取了恢復、規(guī)范、停止三種方式。一是恢復三項。2016年為配合房地產(chǎn)去庫存，我市出臺了三項臨時性稅收優(yōu)惠政策，現(xiàn)針對我市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，經(jīng)研究決定，不再執(zhí)行三項稅收優(yōu)惠政策，包括——
對在主城區(qū)（含主城開發(fā)區(qū)）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)，其銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)所得稅計稅毛利率由15%恢復為20%，對非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率由2%恢復為3.5%，停止執(zhí)行對投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅按就低原則選擇從價計征或從租計征政策。
二是規(guī)范一項。對個人購買家庭唯一或第二套住房的契稅、個人轉讓家庭唯一生活用房（住房）的個人所得稅等稅收優(yōu)惠，涉及的家庭持有住房套數(shù)情況以全市為范圍進行認定。
三是停止一項。個人首次購買按揭財政補助政策不再執(zhí)行。
從執(zhí)行對象看，恢復的三項政策主要涉及企業(yè)，買賣住房稅收優(yōu)惠、個人首套房按揭財政補助兩項政策主要涉及到個人。個人首次購房按揭財政補助政策自今年8月1日起不再執(zhí)行，其余四項政策的執(zhí)行時間為今年7月1日起。
重慶日報：涉及房地產(chǎn)企業(yè)的三項政策調整后，會不會增加企業(yè)稅負？
答：三項政策中，企業(yè)所得稅毛利率和土地增值稅預征率調高，雖然從數(shù)字表面上看是調高了，但關鍵詞是“毛利率”和“預征率”。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際應繳納的企業(yè)所得稅、土地增值稅需要在年度企業(yè)所得稅匯算、項目土地增值稅清算環(huán)節(jié)確定。前端的預繳環(huán)節(jié)企業(yè)“多繳”企業(yè)所得稅、土地增值稅，尾端的匯算、清算環(huán)節(jié)企業(yè)就“少補”或“多退”，總體拉通，并不增加企業(yè)的實際稅負。投資性房地產(chǎn)房產(chǎn)稅回歸以租金收入為計稅依據(jù)后，則在一定程度上將增加企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的稅收成本。
重慶日報：《通知》明確個人住房買賣的稅收優(yōu)惠、在全市范圍內認定家庭持有住房套數(shù)，具體怎么認定？
答：對個人購買家庭唯一或第二套住房的契稅、個人轉讓家庭唯一生活用房（住房）的個人所得稅等稅收優(yōu)惠，涉及的家庭持有住房套數(shù)情況以全市為范圍進行認定。
也就是說，對個人享受上述稅收優(yōu)惠政策，需要在全市范圍內認定是否屬于家庭的唯一或第二套住房。如果是個人購買的90平方米以下或以上的家庭唯一住房，分別減按1%或1.5%的稅率征收契稅，90平方米以下或以上的家庭第二套改善性住房，分別減按1%或2%的稅率征收契稅。如果是個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。除此之外，個人購買的住房，按房屋價格3%繳納契稅，個人轉讓住房按成交價1%或成交價減除房屋原值、轉讓過程中繳納的稅金和合理費用后的差額的20%繳納個人所得稅。
請公眾放心的是，此次新政出臺，不會因家庭持有住房套數(shù)認定范圍的擴大，導致大家“多跑路”，也無需提交額外的資料。個人辦理納稅申報時，只需要據(jù)實向稅務機關申報家庭住房保有情況，稅務機關依據(jù)全市不動產(chǎn)登記信息，對個人申報住房保有情況進行核實，根據(jù)核實情況確定是否應該享受相應稅收優(yōu)惠政策。
重慶日報：8月1日起不再執(zhí)行主城區(qū)個人首次購房按揭財政補助政策，在這之前符合條件的政策對象怎么辦？
答：2008年12月，我市開始在主城區(qū)實施個人首次購房按揭財政補助政策，對個人在主城區(qū)按揭購買唯一住房并在主城區(qū)繳納個人所得稅的購房產(chǎn)權人，在補助年度內（從產(chǎn)權人購買住房并支付按揭本息的首月起算連續(xù)12個月止為一個補助年度，以后的補助年度以此連續(xù)類推），以其在主城區(qū)繳納的個人所得稅的40%為限，高于同期為所購住房支付按揭本息的，按支付的按揭本息額度給予補助；低于的，按個人所得稅40%的額度給予補助。總累計補助額不超過住房總價的30%。
需特別說明和強調的是，并不是說只要在主城區(qū)按揭購買唯一住房，就可以享受補助，而是需要同時滿足三項條件：一是以按揭方式在主城區(qū)購房；二是所購住房為唯一住房；三是在主城區(qū)繳納個人所得稅。
2016年6月，為配合去庫存工作，我市將原定2017年底到期的政策進行了適當延期。為何現(xiàn)在就停止了，主要考慮到當前在全國房地產(chǎn)市場活躍的大背景下，我市尤其是主城區(qū)住宅去庫存目標已基本實現(xiàn)，住宅市場交易活躍，且部分區(qū)域出現(xiàn)了階段性供需矛盾突出、投資投機性購房增多等情況，因此原伴隨去庫存目標而延長執(zhí)行期的個人首次購房按揭財政補助政策已不宜再繼續(xù)執(zhí)行，經(jīng)市政府研究決定，自2018年8月1日起，我市不再執(zhí)行該政策。
對8月1日前符合條件的政策對象，我們做了過渡處理：一是8月1日前已滿一個補助年度且符合相關條件的產(chǎn)權人，在補助年度到期后3個月內申報辦理。二是8月1日前未滿一個補助年度但符合相關條件的產(chǎn)權人，可在8月1日至10月30日申報，按補助年度內購房按揭貸款已支付月份據(jù)實辦理。三是暫未取得房產(chǎn)證的產(chǎn)權人，可在8月1日至10月30日申報，產(chǎn)權人取得產(chǎn)權證后再撥付補助。相關申報資料及辦理流程不變，請符合條件的補助對象在規(guī)定期限內及時到個人所得稅繳納地所在的區(qū)財政局申報辦理。
比如，某人購買住房并支付按揭本息的首月是2017年6月，并且符合補助條件，2017年6月至2018年5月就為一個補助年度，可在補助年度到期后的3個月內（也就是2018年8月31日前）進行申報。
同時，2018年6至7月的補助資金，可在2018年10月30日前申報。
如果還沒有取得房產(chǎn)證，需要在上述期限內提交資料，取得房產(chǎn)證并提交復印件后再撥付補助。
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