專業解讀：“三價合一”政策 你想知道的都在這
深圳新聞網3月29日訊（記者 潘潤華 張玲）3月28日，人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、市規劃國土委聯合發文，將建立信息互通查詢機制，規范購房融資。換而言之，就是瘋傳已久的深圳二手房交易“三價合一” 政策落地。該消息一出，迅速刷爆朋友圈。針對此事，3月29日，記者采訪深圳房地產研究中心主任王鋒、廣東誠公律師事務所合伙人、律師顏宇丹，北京市大成（深圳）律師事務所房產律師劉子孺，來聽聽他們帶來哪些權威聲音和專業解讀。
王鋒
深圳房地產研究中心主任王鋒：
問題1：為什么要出臺這一政策？有何意義？
王鋒表示，深圳土地資源緊張，二手房的成交規模一直高于一手房，極容易出現投機炒作行為。從今年前兩個月房地產市場的成交情況來看，1月、2月的二手房成交量增長非常快，已經比去年同期上升80％。從國家統計局房地產價格指數的統計來看，深圳在今年前兩個月的二手房的價格指數都是全國第一，上漲較快，極易出現新一輪的房地產過熱現象。
針對這種情況，人民銀行等三部委及時出臺文件，“我認為對于穩定二手房市場、保持房地產市場的調控目標，特別是落實中央‘房子是用來住的，不是用來炒的’這一精神，意義重大。” 此外，新政策出臺以后，對于市場的未來變化可能會有一些調整，此后房地產市場還會繼續保持平穩健康的運行態勢。
問題2：新政策實施是否會給購房者增加稅收？
王鋒指出，新政策實施主要是規范借助金融杠桿炒房的這種現象，但是也不可避免地會帶來一部分購房者稅收成本的增加。 “但我認為，政策實施所帶來的稅收成本增加，是依真實價格依法納稅，是法律的規定，是社會應該堅持的底線。”他還表示，新文件出臺后，陰陽合同現象將大大減少，房地產市場的誠信程度也會大幅提升。
問題3：新政策出臺對房產價格有何影響？
目前宏觀調控的整體目標，是按照房價環比不增長的總體要求。從最近幾年的房地產市場運行來看，泡沫風險較大。就新房市場的調控情況看，雖然實施了嚴格的限購限貸限價措施，但是房價總體是保持穩定的，既沒有出現持續大幅上漲，也保持了一定幅度的回落，這有利于“剛需”購房，有利于老百姓真正的實現住有所居。同樣，二手房市場政策出臺也是有利于房價穩定。
廣東誠公律師事務所合伙人、律師顏宇丹：
所謂“三價合一”是指成交價、貸款評估價、網簽價三價合一。那么此新政對二手房交易有何影響？
“媒體解讀為要么漲首付，要么增稅負，我不這么看。在深圳，為避稅簽訂陰陽合同，按政府核定價過戶是普遍現象，如銀行和不動產權登記中心聯網，也只能統一銀行貸款評估價和網簽過戶價，真實成交價依然無法做到真正統一。”
她認為，按政府核定價過戶，一般會比真實交易價少，如果按照政府核定價貸款，價款少了交給銀行監管的首付比例也會少，只不過買家需額外向賣家補差價了，而不是說直接漲首付，陰陽合同依然杜絕不了。三價合一后最直接打擊的是“高評高貸”，如果為高貸而高評，網簽過戶價提高稅費就提高，但我想這部分人寧可再多準備資金也不會多交稅。
顏宇丹律師預測，“三價合一”新政或許會引發一些二手房買賣糾紛。首先，由于在房地產中介的引導下，部分購房者為趕“三價合一”正式落地實施前網簽，二手房速買速賣，在簽約時買賣雙方可能有一些細節未考慮清楚就簽訂合同，當合同條款約定不明時簽約后會產生一些合同糾紛。
其次，“三價合一”新政后如房地產市場出現房價波動，買方賣方都可能出現悔價的情況，則可能會引發二手房買賣合同糾紛。
每次房地產新政出臺后還會頒布實施細則，過渡階段由于買賣雙方站在各自不同的立場，當新政實施對合同的履行產生影響，雙方又無法協商一致的情況下，可能會引發一些訴訟。
北京市大成（深圳）律師事務所房產律師劉子孺：
深圳的“三價合一”政策從3月28日下發通知，3月29日起就必須按照網簽合同備案價或評估價的最低值審批銀行貸款。劉子孺分析說，“三價合一”意味著銀行的放款沒法按照此前約定的貸款額度發放，而是以政府的合同備案價為基準書審核放款。對買家來說，購房必然需要增加現金的投入，如首付提高，或者稅費增加。
一下子買家要多出一筆錢，很可能導致買方必須放棄購房。如果因上述原因沒有錢完成交易，買家毀約是否會因此承擔違約責任？劉子孺告訴記者，如果買方確因政策原因（不能歸結于雙方的原因）毀約，導致合同無法繼續履約的，買方可以不承擔違約責任。
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王鋒
深圳房地產研究中心主任王鋒：
問題1：為什么要出臺這一政策？有何意義？
王鋒表示，深圳土地資源緊張，二手房的成交規模一直高于一手房，極容易出現投機炒作行為。從今年前兩個月房地產市場的成交情況來看，1月、2月的二手房成交量增長非常快，已經比去年同期上升80％。從國家統計局房地產價格指數的統計來看，深圳在今年前兩個月的二手房的價格指數都是全國第一，上漲較快，極易出現新一輪的房地產過熱現象。
針對這種情況，人民銀行等三部委及時出臺文件，“我認為對于穩定二手房市場、保持房地產市場的調控目標，特別是落實中央‘房子是用來住的，不是用來炒的’這一精神，意義重大。” 此外，新政策出臺以后，對于市場的未來變化可能會有一些調整，此后房地產市場還會繼續保持平穩健康的運行態勢。
問題2：新政策實施是否會給購房者增加稅收？
王鋒指出，新政策實施主要是規范借助金融杠桿炒房的這種現象，但是也不可避免地會帶來一部分購房者稅收成本的增加。 “但我認為，政策實施所帶來的稅收成本增加，是依真實價格依法納稅，是法律的規定，是社會應該堅持的底線。”他還表示，新文件出臺后，陰陽合同現象將大大減少，房地產市場的誠信程度也會大幅提升。
問題3：新政策出臺對房產價格有何影響？
目前宏觀調控的整體目標，是按照房價環比不增長的總體要求。從最近幾年的房地產市場運行來看，泡沫風險較大。就新房市場的調控情況看，雖然實施了嚴格的限購限貸限價措施，但是房價總體是保持穩定的，既沒有出現持續大幅上漲，也保持了一定幅度的回落，這有利于“剛需”購房，有利于老百姓真正的實現住有所居。同樣，二手房市場政策出臺也是有利于房價穩定。
廣東誠公律師事務所合伙人、律師顏宇丹：
所謂“三價合一”是指成交價、貸款評估價、網簽價三價合一。那么此新政對二手房交易有何影響？
“媒體解讀為要么漲首付，要么增稅負，我不這么看。在深圳，為避稅簽訂陰陽合同，按政府核定價過戶是普遍現象，如銀行和不動產權登記中心聯網，也只能統一銀行貸款評估價和網簽過戶價，真實成交價依然無法做到真正統一。”
她認為，按政府核定價過戶，一般會比真實交易價少，如果按照政府核定價貸款，價款少了交給銀行監管的首付比例也會少，只不過買家需額外向賣家補差價了，而不是說直接漲首付，陰陽合同依然杜絕不了。三價合一后最直接打擊的是“高評高貸”，如果為高貸而高評，網簽過戶價提高稅費就提高，但我想這部分人寧可再多準備資金也不會多交稅。
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其次，“三價合一”新政后如房地產市場出現房價波動，買方賣方都可能出現悔價的情況，則可能會引發二手房買賣合同糾紛。
每次房地產新政出臺后還會頒布實施細則，過渡階段由于買賣雙方站在各自不同的立場，當新政實施對合同的履行產生影響，雙方又無法協商一致的情況下，可能會引發一些訴訟。
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