“工業綜合體”的錫北實踐
最近，聯東U谷產業園區第一期的最后一批廠房建設如火如荼，昨天園方透露信息表示，上月廠房已經“開盤”。與此同時，一直“飄在空中”的二期建設，也有了落地的跡象，聯東集團和錫北鎮已經就此開始商榷。
聯東U谷落戶錫北的這個園區，是聯東集團首個也是迄今為止唯一一個在國內鄉鎮設立的“工業綜合體”，經歷五年多不溫不火的發展，重又開啟了快進鍵。招商總監平洲告訴記者，契機來自各方對土地產出效益的日益重視。
對于錫北鎮而言，“以畝均效益論英雄”的時代來臨，是一個不可錯過的“風口”。
用市場的手，實現土地的整體開發運營
“聯東U谷錫山國際企業港”的項目，是在當時錫北鎮黨政一把手積極推動之下而成的。
2013年，現任錫北鎮黨委副書記的陸敏方第一次到北京市通州區考察聯東園區時，就被其集約用地的種種優勢所“震撼”。當時的錫北鎮，企業多但偏弱，且土地資源已經碰觸到“天花板”，零碎的供地已經被“喊停”。聯東的出現，挑起了鎮里的興奮點。
用市場的手實現土地的整體開發運營，是鄉鎮探索工業園的發展模式，同時也是對政府職能轉變的一種嘗試。園區的廠房建設、項目招商、企業管理、效益考核、人才招引等都由聯東U谷負責，錫北鎮僅對產業導向、環保、安全等進行總體把關，提供政府服務。就這樣，70天內完成從簽約到開工的全流程，聯東U谷項目當年就落在錫北的土地上。
2014年底，聯東U谷首批廠房初步建成，引進12個項目，廠房容積率達1.4，遠遠高于單個企業供地。平洲介紹說，聯東U谷最大的特點在于，企業可以像居民購房一般貸款或分期繳費購買廠房、租用廠房，購房費用甚至不到同類園區的一半。對于規模不大的企業來講，他們不需要在“拿地”上花費太多精力，有限的資金完全可以投在購買設備這個“刀刃”上。
以極少的成本就投入運營、滾雪球似的發展壯大，吉姆西就是一家受益者。剛開始的時候企業買了1600平方米，三年后的現在已經達到6000平方米；起步時20名員工、1000多萬元規模，如今營收過億、年稅收超450萬元，在集成電路BNP 智能設備再制造市場中占據了80%的份額。副總經理莫科偉說，“聯東模式”對于小型的成長型企業來講，非常有針對性。
新模式形成“多米諾”效應。按照原先的規定，工業用地不可以分割產權證。而按聯東的運行思路是：一棟廠房里，可以根據需要分租或售給幾家企業。無錫在推進“三解三促”時把這作為一個課題去研究，最終解放思想，大膽地進行了政策創新。
市經信委相關人士關注到一個現象：若論區位，錫北鎮并不占優勢，但五星級酒店、知名樓盤都看中這里，他認為和聯東U谷不無關系。
雖遭遇曲折，但“集約開發”的信念未變
只是，像吉姆西這樣的成功案例，并沒形成規模效應。知情者回憶，產業園不久就進入“高開低走”的發展，在隨后的兩年里，項目增長量沒能達到預期，原計劃在5年內完成的1200畝土地開發也停滯了。目前，園區交房的項目達34個，其中25家投產；去年園區產值2.8億元左右，稅收900萬元左右，估算下來畝均稅收超過錫北鎮的“基礎線”30萬元。
“周邊還是以傳統行業的生產型企業為主，并不適合多層廠房。”平洲分析，周邊還是傳統行業的中小企業為多，企業質量偏弱，這與園區希望引進的尖端、前沿企業的預期相差較遠。他坦言，與聯東集團在國內大城市設立的園區相比，錫北的招商進度、園區開發進度明顯偏慢。一度，他們把目光瞄準了本市其他板塊的企業，但沒有足夠的動力，企業跨區“遷移”的意愿并不強烈。
“傳統企業主對‘買地建廠’有‘執念’。”陸敏方對此也感到“頭疼”。事實上，當時總體政策要求不高，鎮里畝均稅收20萬元的標準并不難以達到，企業并沒有集約利用土地的迫切需求。
也有供需錯位上的問題。聯東U谷開始建設時，依照其他地區的模式，建了不少三層、四層的廠房，也沒有配備起重機等，而錫北周邊的企業多屬于傳統加工制造產業，更需要單層廠房，重型設備難以上樓，也就無法租用高層廠房。因此聯東第一批次的招商很不理想。到第二批次的時候，聯東廠房做出了改變，多建設單層、大平層的廠房，也配備了行車架等起重設備，外加招商工作逐步推進，前兩批次的廠房陸續租售出去。
產業園區是一條少有人走的路，踏入“窄門”、即便慢也仍然沒放棄，其實是源于對“集約開發”的堅信。聯東集團相關人士表示：對于每個項目，園區都很用心；錫北鎮也為其留出成長空間，“產能釋放需要空間和時間，企業的理念在逐年改變。”陸敏方表示。
以“畝均效益論英雄”的導向下，聯東U谷再起航
近日，平洲在微信朋友圈里轉發了一則消息：無錫新增工業用地將由“買”轉“租”。他告訴記者，無錫剛出臺的這項政策，正符合聯東U谷的特色，“這是工業土地供應的必然趨勢。”
早在去年，“以畝均效益論英雄”的風向標在無錫就已樹立，這讓聯東和鎮里都為之一振。園區人士透露說，如果要求低一點的話，一期最后開發的這批廠房不愁銷路，但他們不愿意放低標準。
二期建設已提上議事日程。在新的招商計劃中，產業園將嚴格依照每平方米稅收超500元的土地集約利用“門檻”，圍繞集成電路、智能電子、高端裝備制造三大產業方向，為錫北引入更多龍頭企業。而且，標準可能還將提高。
在招商上，聯東全國布點的大視野依然是產業園能倚靠的優勢。聯東集團進駐了國內20多座城市，這意味著錫北鎮擁有了20多支招商隊伍。平洲說，前不久漳州同事剛剛向他推薦了一個鋰電池金屬材料前道分割的項目，感覺比較適合無錫。
營造良好的產業生態環境，是要一以貫之并做得更好的一門必修課。從蘇州搬遷至無錫的睿威爾科技負責人向記者細數了在聯東U谷的種種福利：不僅企業“拎包入住”、各項審批“加速度”、享受公寓食堂等配套設施……園區還會很貼心地組織企業家沙龍、召開園區運動會，讓“鄰居”們互相熟悉、友好相處；還會根據企業要求，專項訂制招聘會。
產業園開發招商運營需要時間和過程，園區方也在根據實際情況作調整，比如今年實行的三審制度：按照項目招商要求，對客戶進行項目內審核，看是否符合項目稅收要求；送到當地政府審核，看是否符合當地政府招商要求；最后送到集團市場部審核，看是否符合項目定位。
土地資源越來越少，對項目績效考核日益重視，平洲相信：這是“聯東模式”的新機遇，“一心做產業，相信堅持一定能做好。”
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