今年南京住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將超200億 市場(chǎng)完善尚待跟進(jìn)
今年南京住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將超200億元，而至2027年，這一數(shù)字將增至500多億元。與此同時(shí)，2020-2027年，南京年均租賃住房供應(yīng)量有望超過(guò)8.9萬(wàn)間，與同期年均預(yù)計(jì)6.6萬(wàn)間的住房租賃需求相比，將出現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)。20日，在《中國(guó)房地產(chǎn)金融》江蘇事業(yè)部、南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)等主辦的“南京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)趨勢(shì)研討沙龍”上，記者獲悉上述權(quán)威預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。
南京市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華表示，“房住不炒”“租購(gòu)并舉”的住房制度確立后，在一系列政策利好刺激下，北京、上海、南京等12個(gè)試點(diǎn)城市啟動(dòng)租賃用地供應(yīng)加速模式，其中，南京已出讓5幅租賃住房用地，總建筑面積360萬(wàn)平方米。根據(jù)今年南京國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，當(dāng)?shù)?00公頃商品住房用地中，租賃住房用地占比將不低于30%。
“南京有153萬(wàn)外來(lái)常住人口，這是住房租賃的主流群體。我們通過(guò)研究，得出南京2018-2027年住房租賃市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)值，今年南京住房租賃市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)200.50億元，明年可達(dá)230億元……而到2027年可達(dá)534.25億元。”吳翔華介紹說(shuō)。
同時(shí)披露的南京2020-2027年租賃住房供需情況顯示，2020年南京租賃住房供應(yīng)量可達(dá)8萬(wàn)間、需求量54630間，2021年供應(yīng)量8萬(wàn)間、需求量67173間……2027年供應(yīng)量10萬(wàn)間、需求量65923間。總體來(lái)看，2020年至2027年，租賃住房供應(yīng)總量將達(dá)71.5萬(wàn)間，年均供應(yīng)量約8.9萬(wàn)間；同期租賃住房需求總量為530157間，年均需求量約6.6萬(wàn)間，供大于求是大勢(shì)所趨。
“南京主城總價(jià)200萬(wàn)以內(nèi)的剛需房源已屈指可數(shù)，剛需買房難。”吳翔華認(rèn)為，大力發(fā)展“租購(gòu)并舉”是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要一環(huán)，對(duì)商品房市場(chǎng)影響最小，也有助于消化庫(kù)存并穩(wěn)定預(yù)期，可為長(zhǎng)效機(jī)制的最終確立贏得時(shí)間。
東南公寓管理公司總經(jīng)理劉雙鵬告訴記者，他們?nèi)ツ曛两褚堰\(yùn)營(yíng)5家長(zhǎng)租公寓門(mén)店，可租賃房源1500間，年內(nèi)將在南京開(kāi)出1萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。
他從城市更新、人口流動(dòng)的角度分析住房租賃市場(chǎng)的巨大發(fā)展前景。“去年以前，每年外地來(lái)寧就業(yè)的應(yīng)屆畢業(yè)生為5萬(wàn)人，其中約20%的大學(xué)畢業(yè)生要租房，每年新增租賃需求1萬(wàn)套以上。今年初南京推出‘寧聚計(jì)劃’，5年內(nèi)每年引進(jìn)20萬(wàn)人才落戶，這意味著住房租賃需求還將加倍增長(zhǎng)。”
南京安居保障房建設(shè)發(fā)展有限公司投資企管部部長(zhǎng)高聞?wù)f，他們正展開(kāi)利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的嘗試，從她口中，記者聽(tīng)到一個(gè)全新的居住概念——“長(zhǎng)住社區(qū)”，“這是為了更好踐行‘房子是用來(lái)住的’理念，租客可以一直住在社區(qū)里，只要租客不搬走，我們就會(huì)始終為租客提供服務(wù)”。
南京租賃住房市場(chǎng)前景廣闊，但各類市場(chǎng)主體的發(fā)展?fàn)顩r冷熱參半，行業(yè)痛點(diǎn)已暴露出來(lái)——
未來(lái)域副總裁徐郝捷說(shuō)，他們?cè)缭?年前已介入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，是業(yè)內(nèi)唯一的公寓全品類企業(yè)，既有人才公寓、服務(wù)式公寓、青年公寓，也有藍(lán)領(lǐng)公寓、移動(dòng)智能公寓，可滿足不同層次的住房租賃需求。但即便已積累一定運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和口碑，未來(lái)域同樣面臨重重阻礙，比如：租金增長(zhǎng)緩慢導(dǎo)致投資收益周期長(zhǎng)，買不起“面粉”（土地），資金成本高等。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)人才的極度缺乏也是行業(yè)內(nèi)一大痛點(diǎn)，不少人都是從地產(chǎn)、酒店等外圍行業(yè)轉(zhuǎn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，缺乏專業(yè)能力、研發(fā)能力和穩(wěn)定性。
長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)群雄并起之時(shí)，先前開(kāi)出的一些長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目因空置率高已難以維持。有業(yè)內(nèi)人士透露，其所在公司正在處理5起并購(gòu)，“很多小公寓已經(jīng)運(yùn)作不下去了”。
從長(zhǎng)租公寓業(yè)界的共同體會(huì)看，房租是其主流收入，但光靠租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。即便政府運(yùn)作的人才公寓，也面臨這樣的困境。徐郝捷說(shuō)，他們?cè)谌珖?guó)各地為政府的人才公寓項(xiàng)目算過(guò)賬，最短的也要20年才能回本。
為獲取更多邊際利潤(rùn)，不少長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目已將增值服務(wù)作為后期運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，并加強(qiáng)資本運(yùn)作力度。
南京冠寓商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司總經(jīng)理夏冰月稱，之前他們的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品定位單一，4個(gè)門(mén)店均專注于發(fā)展藍(lán)領(lǐng)公寓，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間試水后，他們調(diào)整為兩個(gè)藍(lán)領(lǐng)公寓、兩個(gè)白領(lǐng)公寓，承租率果然有所上升。“在北京和上海，冠寓還將開(kāi)出月租分別為6萬(wàn)多元和2萬(wàn)多元的高端公寓產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，把更多租客引進(jìn)來(lái)。”
吳翔華提醒說(shuō)，租購(gòu)并舉的前提是租購(gòu)?fù)瑱?quán)。但現(xiàn)實(shí)是，租購(gòu)并不同權(quán)，不能給承租人帶來(lái)居住和心理的穩(wěn)定性，加之受傳統(tǒng)置業(yè)觀念、積累個(gè)人財(cái)富等因素影響，租房習(xí)慣的養(yǎng)成還有待時(shí)日。高聞表示，他們也在向市里反饋，希望盡快推動(dòng)租售同權(quán)細(xì)則落地。
記者 汪曉霞
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