新城控股年內主基調仍為擴大規模
2017年躋身房企千億陣營后，新城控股依舊渴望擴大規模，在加速奔跑的路上，也試圖用產品結構的調整來把控風險。日前，新城控股高級副總裁歐陽捷在接受北京商報記者采訪時表示，未來新城控股仍將以擴大規模為主基調，以一二線城市為核心，三四線城市作為輔助，主攻住宅及商業，住宅通過高周轉來提速現金回流，另一方面通過商業地產的布局來獲取穩定的現金回報，這是新城控股加速擴張背后的邏輯所在。
2020年前八強占比最高達70%
如今，房地產行業集中度不斷提升已是老生常談。“逆水行舟，不進則退”，這句話也是近幾年來房地產企業的真實寫照。不過，在歐陽捷看來，行業集中度不斷提升是大勢所趨，對于身處其中的房企而言，“不是不進則退，而是不進則沒”。
歐陽捷認為，行業集中度的速度正在加速，而且速度遠超預期。目前，房地產正處在一般集中型階段，前20強房企占據市場份額的20%-40%；在2020年，市場會進入一般寡占型市場，前8強的房企占據市場份額的40%-70%；之后，市場將進入高寡占型階段，前8強房企將占據市場份額的70%。
此外，從金融資源的支持來看，更多的資金也會向大房企集中。“去年，我們認為房企融資門檻已經不是百強了，而是50強。也就是說，房企只有進入50強后，才有機會獲得融資，確保在未來市場占有一席之地。”歐陽捷如是分析。
基于對房地產行業集中度不斷提升的判斷，新城控股早在2015年就提出2020年“沖刺千億”的目標；隨后又將目標改為2017年“沖千億”，最終該公司在2017年完成銷售額1265億元，首次躋身房企千億陣營。
提及“千億”之后新城控股是否會對發展戰略作出調整時，歐陽捷表示，未來3-4年新城控股仍將以擴大規模為主基調，以一二線城市為核心，三四線城市作為輔助。據了解，2018年新城控股的銷售目標為1800億元，按照這一目標，新城今年銷售增幅將超過40%。
今年再建18座吾悅廣場
值得注意的是，在新城控股加速奔跑的路上，注重住宅與商業兩塊業務的協同，在新城控股內部也被稱為“雙輪驅動”，這也是近年來新城控股一直在堅持的運作模式。
新城控股2017年財報顯示，住宅業務收入218.37億元，占比54.85%，綜合體業務收入169.56億元，占比42.59%。
“未來城市化的競爭將是以一線城市為核心的都市圈的競爭”，歐陽捷表示，“新城控股全國區域布局的邏輯是繼續‘以上海為中樞，長三角為核心，并向珠三角、環渤海和中西部地區進行全國擴張’的‘1+3’戰略布局，同時戰略進入核心城市。”
商業地產方面，自2012年創建商業品牌“吾悅廣場”以來，新城控股至今已在59個城市布局72座吾悅廣場，截至2017年底已開業23座。歐陽捷透露，2018年計劃再開業18座吾悅廣場，爭取到2020年實現全國開業100座。
在歐陽捷看來，“商業的持續經營，為公司創造了長期、穩定的現金流；豐富的商業配套有利于提高住宅產品的溢價水平以及競爭優勢。這也是新城控股做商業的內在邏輯”。
防范資金風險
事實上，在壟斷格局來臨之前，做大規模仍是房企的最佳選擇。而在規?；l展的路上，如何確保規模與利潤的平衡，如何把控防范高速發展背后潛藏的資金風險，都是房企需要注意的關鍵點。
“穩健與高周轉是新城控股發展的兩個關鍵詞”，歐陽捷稱，企業要做大規模就要貫徹高周轉模式。據統計，新城控股操盤的住宅項目從拿地到開盤平均周期為6個月，一年內即可實現現金流回正。
在歐陽捷看來，隨著企業不斷擴張，負債一定會逐漸增多，只要現金流能在保證經營的基礎上覆蓋掉債務就是安全的。新城控股堅持住宅與商業的雙輪驅動，背后其實是對企業現金流的戰略性思考，也是新城控股加速奔跑背后的企業邏輯。
“現金流關系到房企的生存問題”，歐陽捷表示，“關于如何確保良好現金流，我們做了兩方面工作，一是通過銷售住宅資產保證隨時變現，二是持有商業地產以保證現金持續流入。”按照一個吾悅廣場每年能提供一個億的現金流計算，到2020年僅商業板塊就能保證新城控股近100億元的現金流量，將會大大降低企業資金風險。
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