銀行對商業地產放貸愈加謹慎 地產股機會不明顯
3月19日，國家統計局發布的數據顯示，2月份，全國15個熱點城市新建商品住宅銷售價格延續總體穩定態勢。多數行業分析師認為，目前房地產行業資金面偏緊，未來或繼續回歸理性。a股市場上，經過年初的突然大漲后，地產出現持續回調，從總基本面表現來看，除部分低估值龍頭外，地產板塊整體機會并不明顯。
昨日，國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀2月份70城市房價數據時稱，各地因地制宜、因城施策，繼續實行分類調控，保持政策的穩定性和連續性，70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅銷售價格變動繼續呈現總體穩定態勢。據統計局測算，2月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均繼續下降，降幅分別比上月擴大0.2和0.1個百分點。
房企公司債將進入到期高峰
“2018年下半年將步入房企公司債到期高峰，但從目前債市情況來看， 部分房企或難以實現以新債償還舊債。” 平安證券房地產行業分析師楊侃表示。根據記者了解，不少房企在銀行的融資難度增加，紛紛加大對資管計劃、信托產品等另類融資渠道的需求。
“現在銀行的貸款是可以拿到的，但相比過去要難一些。特別是一些資質不好，或者對融資需求比較大的開發商，肯定需要開拓其他的融資途徑。比如近期的房地產信托就比較多。”一位開發商人士認為。
用益信托數據顯示，今年春節后的三周里，集合信托共成立163款產品，成立規模為227億元，其中房地產信托產品成立39個，占比為募23.94%。募集資金超過73億元，占比在30%以上。這也意味著，近三分之一的集合信托資金投向房地產領域。
記者通過“好信托”網站也發現，目前在發行的信托產品中，多數預期收益率都不低，其中，光大信托-弘瑞6號在售的信托產品預期年化收益率8.7%~9.30%。西部信托-陽光城預期年化收益率為8.70%~9%。在另一家信托產品專業網站上，中江信托-金虎347號預期年化收益率更是達到9%~9.5%。
房企整體到位資金增速回落
國家統計局數據顯示，今年前兩個月房企整體到位資金2.40萬億元，同比增長4.8%，增速較2017年回落3.4個百分點。國內貸款增速為0.3%，較去年全年回落17個百分點。平安證券房地產行業分析師楊侃指出，房地產企業傳統資金來源主要為銀行貸款和銷售回款。
若2018年上半年銷售受阻，且銀行信貸依舊偏緊，不排除個別小房企面臨資金壓力，必須尋求信托等其他融資渠道。
a股地產板塊整體性機會不明顯
在a股市場上，房地產板塊借助于低估值和政策變化預期，從去年年底到今年年初出現一波大的反彈。
萬科a股價在今年1月24日一度站上42.24元，但此后一路下滑，周一報收31.58元，下跌幅度超過25%。根據記者了解，有機構認為，雖然房地產板塊估值并不高，但鑒于行業基本面局面仍無明顯改善跡象，整體板塊的投資機會尚未出現，部分階段性機會主要集中在房屋租賃政策方面。
3月19日上午，央行副行長潘功勝接受上證報記者采訪時表示，今年將就金融支持住房租賃市場發布相關文件，有望今年上半年出臺。對于公募房地產信托投資基金（reits）推出的時間表，潘功勝表示，“正在與相關部門研究，希望能夠盡早展開試點。”
住房租賃政策紅利有望給板塊帶來一定的刺激，“但行業整體機會并不明顯。”廣州一位私募人士對廣州日報全媒體記者表示。
行業分析
商業地產行業并購或增多
“今年以來，不少商業地產項目反映銀行融資持續收緊。”昨日，廣東省商業地產投資協會會長黃文杰告訴記者，受此影響，商業地產開發商一方面另辟其他融資渠道，另一方面也尋求與資金雄厚者合作。專家預計，未來行業并購案例將增加，集中度將提升。
銀行對商業地產放貸更謹慎
據了解，中山市一家位于市區的購物中心，地理位置不錯，開業兩年多，如果進行場地改造、品牌調整等，發展空間很大。但是，受資金困難為主的各種原因困擾，開發商只好找到有實力的公司合作介入經營。
交行金融研究中心高級研究員夏丹告訴記者，實際上，近幾年銀行對商業地產貸款都很謹慎。而今年在銀行貸款規模整體收縮的情況下，商業地產能分到的額度更為有限。
工商銀行廣州分行相關人士表示，在當前銀行資金市場總體偏緊的情況下，該行對房企的資金重點投向符合國家產業政策及廣州城市規劃布局，開發商綜合實力強、經驗豐富，項目資本金比例要求符合監管要求、四證齊全的普通住宅和住房租賃項目。
某股份制銀行廣州分行相關人士向記者透露，目前各家銀行對商業地產均持謹慎態度，一般只接受核心城區的抵押物且要求是非常優質的客戶，并需嚴格審核是否符合限購限貸的要求。
另一家股份制銀行廣州分行也表示，對于經營性物業，目前主要支持以下幾類項目：一是針對轄區內一、二線城市核心地段，擇優選擇穩定運營時間較長的酒店類項目；二是一、二線城市核心辦公區域的辦公寫字樓；三是一、二線城市居住區內以互動型、體驗型業態為主的新型商業綜合體等物業。
鼓勵進行資產證券化
據夏丹分析，收緊商業地產貸款是因為當前國內商業物業供過于求的局面導致。黃文杰也認為，現有已開發的物業的招商和租賃都不盡如人意。
據贏商大數據中心統計，2017年全國計劃開業購物中心970個，實際新開504個，總體量超4600萬㎡，開業數量創歷史新高；同時，466個項目延期開業，開業率下降至52%，連續5年微幅下跌。
自2014年后，購物中心供應增速放緩趨勢明顯，商業體競爭更為激烈，預計未來開發商對增量商業市場持更為謹慎的態度，盤活存量商業或將成為企業生存“最強助攻”。
黃文杰認為，一方面銀行融資收緊，另一方面則是商業地產鼓勵進行資產證券化。
“但是，不同傳統的融資方式關注資產的評估價值，資產證券化的融資方式更關注運營成果及變現值。”黃文杰指出。
夏丹預計，未來，商業地產領域的并購案將更多，行業集中度提升。商業地產運營更考驗運營能力及資金實力。此外，還將有過剩的寫字樓或商業用途的用地等改成租賃住房相關性質。
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